[QUESACO ?] Les sûretés, les garanties, la caution

Un projet immobilier est très souvent synonyme de prêt immobilier. Les prêts immobiliers sont souvent conclus pour une durée longue, du moins généralement plus longue qu’un crédit à la consommation. Les banques souhaitent donc être rassurées quant au bon paiement des échéances sur la totalité de la durée du prêt immobilier. Elles souhaitent se couvrir en cas de d’insolvabilité de l’emprunteur.

Il existe une différence subtile entre garantie et sûreté : les sûretés sont des garanties, mais les garanties ne sont pas forcement des sûretés. La sûreté est un ensemble de mécanismes qui garantit le créancier (la banque) contre l’insolvabilité du débiteur (l’emprunteur). La garantie, quant à elle, globalise les avantages du créancier (la banque) visant à se prémunir du non-paiement d’une dette ou de la non-exécution régulière d’une obligation (le remboursement mensuel d’une échéance de prêt).

 

« Quels sont les différents types de sûretés ? Comment choisir la bonne sûretés pour son projet immobilier ? »

Les sûretés réelles

Il s’agit là des sûretés relevant d’un acte authentique, généralement réalisées par un notaire dans le cadre d’un acte notarié, associées à une inscription auprès des services fiscaux (bureau des hypothèques).

L’hypothèque conventionnelle

Il s’agit d’un droit accordé à la banque sur le bien objet du prêt. En cas de non-paiement des mensualités de crédit, la banque peut faire saisir le bien hypothéqué, puis le vendre pour se rembourser de la dette restante.

L’hypothèque est utilisée pour les projets de construction, ou pour les travaux. Elle est en effet réservé à un bien immobilier qui « n’existe pas encore ».

Compte-tenu de sa réalisation par le notaire pour le compte de la banque, et avec intervention de l’état, des frais et taxes sont prélevés : publicité foncière, émoluments du notaire, etc.

Le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

Cette sûreté réelle s’apparente à l’hypothèque conventionnelle, mais elle s’utilise sur des immeubles achevés. Elle permet une dispense de la taxe de publicité foncière et donc se trouve être moins onéreuse que l’hypothèque conventionnelle.

Cette sûreté existe tout au long de la vie du prêt, et jusqu’à 1 an après la fin du prêt immobilier.

Dans le cadre de ces 2 sûretés, l’emprunteur devra réaliser une mainlevée en cas de revente avant le remboursement intégral du crédit immobilier. En effet, il faudra que le notaire réalise cette opération afin de permettre la radiation de l’inscription. Cette démarche est réalisée au bureau des hypothèques et occasionne là encore des frais supportés par l’emprunteur, de l’ordre 800 à 900€.

Les cautions

Il s’agit d’un principe de garantie d’un prêt immobilier où une personne (morale ou physique) s’engage à rembourser une dette si l’emprunteur n’y satisfait pas lui-même. Cet engagement doit bien entendu être écrit, soit « sous seing privé » (c’est à dire sans l’intervention d’un notaire pour authentifier l’acte), soit sous acte authentique, c’est à dire réalisé devant notaire.

Le cautionnement par un organisme ou une société de caution mutuelle

Les sociétés de caution mutuelle sont presque aussi nombreuses que les banques. Elles ont vocation à appliquer un principe de mutualisation des risques. L’emprunteur s’acquitte à la fois de frais de gestion et d’un versement aux fonds de mutualisation des risques. En cas de sinistre, la société de caution mutuelle rembourse la banque et se retourne contre l’emprunteur défaillant pour obtenir le remboursement de la dette via, très souvent, la saisie du bien. La plupart des contrats de garantie avec une société de caution mutuelle intègre une promesse d’affectation hypothécaire. L’emprunteur est donc engagé à hypothéquer son appartement ou sa maison objet du prêt sur simple demande de la société de caution mutuelle.

Les sociétés de caution mutuelle les plus importantes sont : crédit logement, SACCEF, CAMCA, CMH, CASDEN etc.

A noter que certaines sociétés de caution prévoient un éventuel remboursement partiel, en fonction du nombre de sinistres enregistrés l’année du remboursement total du prêt par l’emprunteur.

Votre courtier gratuit Court’ea CRÉDITS se tient à votre disposition pour vous détailler les coûts et les avantages de chacune de ces sociétés de caution mutuelle.

La caution personnelle

Contrairement à la caution par société, ici c’est une personne physique qui se porte caution pour le paiement de la dette d’une autre personne physique. Elle accepte de rembourser la dette si l’emprunteur ne le fait pas lui-même.

Il s’agit d’un engagement plus lourd, sur une longue période. Les banques ont rarement recours à ce type de garantie.

Le nantissement

Cette dernière sûreté, moins connue, permet à la banque de garantir un crédit immobilier de manière certaine et rapide en cas de défaut de paiement de la part d’un emprunteur. En effet, l’emprunteur bloque une somme d’argent sur un contrat de placement (une assurance-vie par exemple) qui lui appartient. Il donne néanmoins le profit de ce placement à la banque en cas de défaillance. La banque peut ensuite, grâce à l’article 2365 du code civil « se faire attribuer par le juge, ou dans les conditions prévues par la convention, la créance donnée en nantissement ainsi que tous les droits qui s’y attachent ».

L’intérêt de ce type de garantie est surtout d’ordre financier : l’emprunteur économise l’ensemble des frais liés à l’hypothèque ou à la société de caution mutuelle. De plus il perçoit les intérêts de son placement. Attention cependant, il est impossible de disposer des fonds durant toute la durée du nantissement.

Pour terminer sur ce sujet, Court’ea CRÉDITS vous propose un comparatif chiffré entre les différents types de sûretés, pour un de prêt de 200 000€ pour un bien immobilier (neuf ou ancien) :

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Par Jean-Philippe KLASSER Gérant associé Court’ea CRÉDITS

Courtier en opérations de banque et services de paiement