Si la plupart des futurs propriétaires sont bien préparés à leur quête d’achat d’un bien immobilier, c’est plus rare pour la partie de la recherche du financement !
En effet, les candidats à l’acquisition se focalisent (et c’est bien normal) sur leur futur investissement, plus que sur la possibilité de financer celui-ci, ou de l’optimiser.
1 Connaître et choisir son budget
Avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier, que ce soit pour sa résidence principale, un achat locatif ou une résidence secondaire, il est primordial de connaître son enveloppe budgétaire.
Il vous faut connaître votre capacité d’emprunt du point de vue des banques. En l’occurrence, avec un taux d’endettement situé entre 33 et 35%, et il vous faut déterminer le montant total que vous pouvez investir pour votre projet immobilier.
Le calcul peut être réalisé succinctement par vous, ou par votre banquier ou mieux encore, par un courtier.
Attention, la norme bancaire qui fixe l’endettement entre 33 et 35% est à adapter en fonction de votre niveau de rémunération. Les revenus les plus élevés peuvent prétendre emprunter largement au delà de cette norme puisque le reste à vivre sera, dans leur cas, plus élevé.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, il vous faut déterminer s’il est en cohérence avec ce que vous voulez rembourser chaque mois. C’est à vous d’adapter en fonction de votre niveau de vie, du budget que vous souhaitez continuer à allouer à vos autres dépenses.
Se positionner sur un bien immobilier et tenter de négocier son prix face à un professionnel ou un particulier sera plus facile et gage de votre sérieux si vous vous présentez avec un budget « pré-validé ». Un vendeur anxieux ou un agent immobilier qui représente un client n’ont pas de temps à perdre, et vous non plus !
2 Se mettre au propre !
Dans l’étude d’un dossier de crédit le banquier va vérifier un certain nombre d’éléments concernant votre projet mais également votre solvabilité et votre faculté à rembourser votre futur crédit immobilier.
Il regardera par exemple tous vos relevés de compte des trois derniers mois. Veillez à être et à rester
« dans le vert » ou au moins dans votre autorisation de découvert, évitez à tout prix les rejets de prélèvements et plus généralement les impayés.
Attention aux jeux en ligne ! Bon nombres de banques ferment la porte aux habitués des jeux de hasard maintenant très facilement accessibles sur internet.
Le montant de la facture peut être salé, mais surtout c’est une dépense dont on ne peut estimer le maximum.
Pour cette même raison, si cela est possible, dites au-revoir aux réserves d’argents, elles sont sans doute bien pratique certaines fois, mais c’est un budget, une nouvelle fois, qui peut être considéré « sans fin » du point de vue du prêteur…
3 Rassemblez et triez vos pièces
Se présenter auprès d’un établissement de crédit avec un dossier complet et trié, vous fera gagner du temps, et traduira de votre sérieux.
Vérifiez la date de validité de votre carte nationale d’identité ou de votre passeport, afin d’anticiper son renouvellement si besoin, emprunter sans justifier de son identité est impossible !
Rangez les pièces en cohérence, avec un partie identité, une partie « dépenses » (vos relevés de comptes et vos éventuels crédits), une partie rémunération avec par exemple vos bulletins de salaire et avis d’imposition et une partie projet qui inclura votre compromis d’achat pour de l’ancien et un contrat de réservation pour du neuf, et des devis de travaux.
Si vous empruntez à plusieurs, que vous avez plusieurs sources de rémunération et quelques crédits, sortez vos stabylos !
Sur vos relevés de compte utilisez une couleur pour vos crédits et/ou votre loyer, une couleur pour toutes vos rentrées d’argent !
Concernant le justificatif de domicile réclamé par toutes les banques, notez que la facture de téléphone portable est de plus en plus rarement acceptée, si vous avez du mal à produire un justificatif récent sachez que les fournisseurs tel que EDF proposent sur leurs sites l’édition d’un justificatif de domicile en quelques clics.
Utilisateurs compulsifs de téléphone, ne prenez pas de photos de vos pièces, il en est de même pour les copies, présentez vous avec vos originaux, le courtier ou le banquier doit les consulter, il s’occupera de les copier !
4 Et les travaux ?
On ne peut pas tout faire tout de suite ! Focalisez vous sur vos priorités, et laissez vous une année de recul, c’est très utile pour prendre la bonne décision (installation
d’une climatisation, d’un chauffage supplémentaire, positionnement d’un nouvelle fenêtre)
A l’opposé, ne soyez pas trop frileux, inclure des travaux avec un budget maitrisé ne fera pas augmenter sensiblement votre mensualité car un prêt immobilier est contracté en générale sur des périodes longues. Sachez que certains travaux sont encore éligibles à des aides et à des crédits d’impôt.
Si les banques acceptent de financer votre cuisine, elles excluent systématiquement la partie électro-ménager.
5 Avec ou sans apport ?
Ce choix dépend justement de votre budget mais tient surtout au fait de savoir si vous disposez d’une épargne ou non !
Pour un achat locatif, généralement on réduit son apport au minimum, en effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos futurs revenus locatifs.
Pour l’achat d’une résidence principale, les banques acceptent encore de financer sans apport, mais elles surveillent la marge hypothécaire.
En effet, si je contracte un crédit de 250 000 dont 50 000 euros servent à financer des frais (de notaire, de garantie, etc…) et des travaux, rien ne lui garantit, en cas de défaut de paiement de pouvoir « se rembourser » avec un bien qui a été acheté 200 000 euros.
N’injectez pas tout votre apport, selon le projet, 2000 ou 3000 euros ne changeront pas beaucoup votre mensualité, mais cette sécurité vous sera précieuse en cas de difficulté financière ou pour faire face à une dépense imprévue (le remplacement d’une chaudière, une voiture en panne…). Il faut aussi garder de quoi profiter, optimiser le financement d’un bien immobilier est une très bonne chose, se priver de tout le reste est une grave erreur.
Il arrive que certains emprunteurs réussissant à constituer un petit apport, ou une sécurité le temps de leur recherche, entre l’idée d’acheter et le rendez-vous chez le notaire, il se passe parfois 6 mois !
Si je paye aujourd’hui un loyer de 400 euros et que je valide une future mensualité de crédit de 700 euros, pourquoi ne pas commencer tout de suite à épargner 300 euros ?
Cela me permet de « m’habituer » à une future dépense de 700 euros et de construire une petite épargne.
6 Ne vous focalisez pas que sur le taux !
Si le taux d’emprunt est une composante essentielle de votre offre de crédit, ce n’est pas la seule ! Veillez à tout comparer, ou faites appel à un courtier qui vous détaillera et vous aidera à les diminuer.
Les frais de dossier sont facturés entre 0 et 1000 euros en fonction des banques, les frais de garantie, ou d’hypotéque varient en fonction de l’organisme de caution et du montant de votre emprunt.
Concernant l’assurance emprunteur, deux choix s’offrent à vous : l’assurance groupe proposée par la banque, l’assurance déléguée proposée par d’autres compagnies.
Il faut mesurer le bon rapport qualité prix, c’est à dire le meilleur niveau de garantie au meilleur prix, mais pas de panique, la loi de consommation, dite loi hamon, vous permet, de changer d’avis au cours de la première année d’assurance pour trouver une solution aussi couvrante et moins honoreuse que le choix que vous ferez lors de la mise en place de votre crédit.
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Par Clément MENUT Gérant fondateur Court’ea CRÉDITS
Courtier en opérations de banque et services de paiement
Article paru dans Labelimmo
